人民幣升值預期減弱 險企才敢買外國房子

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近日,有媒體報道,陽光保險將以逾2.3億美元的總價收購美國紐約曼哈頓的Baccarat酒店。這已經2015年以來至少第三個國內險企投資境外房產的消息了,也是陽光保險海外收購房產的第二宗。此前,泰康人壽和中國平安被稱分別投資倫敦辦公樓和寫字樓。

似乎房地產已經成為險企境外投資最偏愛的資產,原因何在?在監管政策明確以及人民幣匯率環境具備條件的情況下,業內人士稱,房地產具備規模大、久期長、收益穩定、投資管理簡單易復制等特點,符合保險資金的投資需求。

監管和匯率環境具備

普華永道去年年中對30家國內保險公司及資產管理公司的34名資深投資從業人員進行的調研顯示,對非傳統投資產品的偏好上,無論是目前還是未來,不動產都是保險投資機構最為鐘愛的投資品種。

保監會副主席陳文輝去年年底在海外投資相關論壇上曾表示,保險機構境外投資,作為保險業“走出去”幾種形式的一種,現在才剛剛開始。這其中,也包括對境外房地產的投資。自中國平安2013年收購英國倫敦勞合社大樓開始,才陸續有保險公司投資海外房產的消息見諸報端。

中國平安集團首席投資官童愷也表示,事實上,保險公司本身有巨大的境外投資需求。一方面,保險公司負債久期長,部分達到20年甚至30年,而另一方面,國內資產久期短、金融市場品種不夠豐富,因此,國內投資往往有期限錯配情況。

至于直到最近兩年保險公司才開始密集投資境外房地產,童愷認為,這取決于監管政策及匯率等多方面因素。

保監會于2012年10月份發布的《保險資金境外投資管理暫行辦法實施細則》首次明確了保險機構投資境外不動產的范圍,即,限于那些位于歐美澳及日本、新加坡、香港地區等25個發達市場主要城市的核心地段,且具有穩定收益的成熟商業不動產和辦公不動產。

人民幣匯率變化也是影響險企海外投資決策的主要因素。此前,人民幣升值速度比較高,從險企的角度看,進行單筆就會涉及巨量資金的房地產投資存在一定風險;即,如果人民幣升值5%,就意味著海外投資資產貶值5%,不符合追求穩健的險資投資風格。而近年來,伴隨著人民幣持續快速升值預期的不斷減弱,險企才逐步開始進行海外資產的配置。

房產投資管理簡單易復制

在政策環境和匯率時機等基本條件具備的情況下,童愷稱,在境外資產選擇上,其傾向于另類資產中的房地產也有幾方面考慮。

首先,保險公司的資金量大,要求的資產規模大,而容量大的房地產市場正符合要求。如,他舉例,美國房地產市場的容量比債券市場還大。

其次,房地產投資存在較高的可復制性,人為干擾的因素相對較少,容易管理!巴顿Y一個規模很大的資產,花費了很大的經歷,還不具有復制性,這就沒有規模效益了!蓖瘣鸱Q,投資管理簡單易復制是他們投資首選房地產的一個重要原因。

再次,房地產久期長,收益穩定,可抵御通脹。童愷稱,其收購勞合社的收益很好。安邦保險集團收購紐約華爾道夫酒店大樓時也表示,通過投資北美優質不動產,可以實現長期穩定的投資收益。泰康資產總經理段國圣也分享過一個經歷;在美國紐約的一處新樓,投資人的回報率不高,一年在4%左右,但他們并不想出售這些資產,原因就是預期長期收益非常穩定。

最后,近年來海外房地產市場基本面向好,也給保險機構提供了一定的投資機會。

德意志資產管理以及財富管理另類與實物資產管理研究與策略主管MarkRoberts在1月13日主題為“全球房地產概覽”的論壇上分析稱,2015年,歐洲通貨膨脹風險將持續維持在低位,增長率在平均水平線以下;美國的就業前景依然良好,美元匯率的強勢有助降低其通脹風險,房地產市場基本面依然強勁;雖然日本的資本價值已顯著上升,但投資者的正面投資情緒、房地產市場的低空置率及增值稅提高的推遲,將支持更高的租金增長。

合作與盡職調查的必要

中國保險資產管理業協會執行副會長兼秘書長曹德云在上述“全球房地產概覽”論壇上稱,中國保險資產的國際化配置是必然趨勢。從未來發展的情況來看,到2020年,保險資產規模將有望超過30萬億元,如此計算,每年將平均新增四五萬億元的保費收入,也就意味著每年平均新增四五萬億元的保險資金可以運用。

保險資金的境外投資目前還處于發展的初期階段,境外投資金額占總資產比例還很低。截至去年11月,這一比例僅為1.26%。依照目前的監管規定,符合條件的保險機構境外投資余額上限為上年末總資產的15%。

而由于國外市場與國內市場存在諸如政治經濟體制、文化背景、法律環境等方面的差別,保險公司要積極穩妥地進行海外房產投資,需要進行盡職調查。

比如陽光保險集團在海外投資時,首先選擇的是經濟增長相對平穩的澳大利亞,且經過為期半年的考察篩選后,才最終選定悉尼喜來登公園酒店。且在該項目直投前,陽光保險已經攜手國際投資機構KKR、摩根士丹利房地產基金嘗試保險資金的間接投資。

童愷稱,投資業務最重要的因素是人才,當涉及到多個不同地域國家的海外投資時,險企自身人才資源會受限,此時,與咨詢顧問、律師以及當地領先的投資基金或相關機構合作,能起到“一兩撥千金”作用。

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