房地產救市再升級 業界對新政可行性多持懷疑態度

南方日報 [微博] 2015-02-13 09:40
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邀請嘉賓

劉世恩 佛山匯誠宏圖房地產顧問有限公司董事長

謝逸楓 亞太城市房地產研究院院長

曹紹林 合富輝煌市場研究部副總監

徐偉釗 長信地產營銷中心總經理朱杏幸 星星凱旋國際營銷總監

房地產“救市”再升級。

在福州,市民和開發商們不用再為賣房子發愁,因為可以把房子賣給政府!福州市近日下發《關于福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》,市民手頭上有多套商品房或安置房,可以賣給政府。價格原則上低于市場評估價格15%左右。而政府則擬將這部分商品房轉化成為安置房,促進棚改與利用存量房的支持措施。

房地產“去庫存”成為全國多個省市2015年首要面臨的問題,根據21世紀經濟報道,除了福州,四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市也正在實施試點。

目光投向佛山地產市場,庫存壓力同樣存在。根據戴德梁行統計數據,目前佛山市共有800萬平方米一手住宅存量有待消化,并且這一數據仍在加大。在這一背景下,佛山會否跟風“政府回購”?佛山業界一致認為,對佛山而言,800萬平方米樓市庫存“毫無壓力”,另一方面,“政府回購”新政可能性不大。

焦點1 政策評價業界對新政可行性多持懷疑態度

南方日報:目前包括福州在內的多個城市正在試點“政府回購”商品房的救市策略,您如何評價這一策略?

劉世恩:政府為什么回購?資金從哪兒來?從商業邏輯上來講,這是說不通的,前幾年政府是拼命限購,現在又出來托底,豈不自相矛盾?再有,這個政策要如何落地?房屋的市場價格由誰來評估?而且低于市場價格的15%,這個價格想必也無法加強消費者的市場信心。說不定還會起到適得其反的作用。

謝楓逸:目前來看,推行這個政策要面臨很多問題,比如如何通過法律的形式來保障?收購的價格是成本價還是市場價,該如何確定?購買保障房的人去買商品房,價格從5000元/平方米到10000元/平方米,中間的差價誰來補貼?

曹紹林:這個政策應該是可行的,價格低于市場價的15%,就相當于打了個8.5折,目前好多樓盤急著回籠資金的時候,退出來的折扣可能比這個還低。但這個政策也面臨一個問題,比如城市做安置房的體量規劃有多大?哪類房子適合做安置房?這些都要提前考慮清楚。另外,這個政策應該是個短暫行為;因為政府要回購一部分的存量房,考慮的就是建設成本和土地成本,市郊項目或許可以操作,市中心可能很難,畢竟預算有限。

徐偉釗:政府回購商品房這個政策很容易隱藏貓膩?比如跟誰回購、什么價格回購、誰說了算?現在政府有指標做保障性住房,政府不親自去做,通過回購這種形式是可以的,但由誰來監督呢?另外,政府因為“救市”去購買商品房,總共能購買多少套?如果購買量很少的話,說不定是“救人”,而非“救市”!

焦點2 政策落地佛山無需施行“政府回購”

南方日報:“政府回購”手段在佛山適用嗎?佛山是否也可能推行這一手段?

劉世恩:這個政策主要用在一些庫存量極大的城市,比如福州等地庫存消化時間超過20個月,相對來說,佛山800萬平方米的庫存量比較小。

謝楓逸:佛山不應該出現的,因為佛山保障房建設目標都是最近幾年都是能夠完成的,而且很多保障房都在空置,買回來的又有誰去住呢,最后有變成爛尾樓的風險,會有更多的資源浪費掉。

徐偉釗:這個很難說,現在很多政策都會被模仿或跟風,如果福州或者其他先行先試的城市證明了這個政策有積極的作用的話,不排除佛山有跟風的可能。

焦點3 庫存壓力消化800萬平方米庫存量只需要8個月

南方日報:數據統計,當前佛山樓市新房庫存量約800萬平方米,您對這一數據怎么看?這一庫存量會給佛山帶來壓力嗎?

劉世恩:這個庫存是正常的,佛山的庫存量歷年來都差不多。我們初步預測,2015年的佛山地產市場表現跟2014年應該比較類似,所以,800萬平方米的庫存量對于佛山而言并無壓力。

朱幸杏:2014年8月起,佛山一手房交易量每個月都過百萬,倘若按照這種速度,800萬平方米的庫存量消化起來只需要8個月;即使是按照佛山近幾年來70-80萬平方米的月均成交量,現有庫存的消化時間也不到一年,這個存量是比較健康合理的,并不會給佛山樓市帶來壓力。

房地產救市再升級 業界對新政可行性多持懷疑態度

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