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    1. 房價波動難改大勢 調控更須保持定力

      21世紀經濟報道2017-11-28 09:32

      國家統計局日前發布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,一些新的變化引起各界的關注。一是15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格在連續兩個月實現環比全部不漲之后,10月份有3個城市再次呈現上漲之勢;二是70個城市中新建商品住宅價格環比上漲的城市,由上月的46個增加到50個。

      部分城市環比價格的短期升降,不能說明樓市大勢出現了顯著改變。判斷樓市變化,要把環比與同比、當期與累計結合在一起綜合分析。

      判斷當下樓市大勢,有兩個方面的總體情況不容忽視。一是價格。除了環比,再看同比。新建商品住宅價格同比漲幅,一線城市連續13個月回落,10月比9月回落0.5個百分點;二線城市連續11個月回落,回落1個百分點;三線城市也連續三個月回落,回落0.7個百分點。而這種漲幅回落只是從整體上觀察,具體到各個城市,10月份70個城市中同比價格下降的城市已經由上月的3個增加到10個。這種變化似乎更能說明當下樓市的走勢。

      二是銷售。前幾天,國家統計局發布的房地產銷售數據中,一個具有標志性意義的變化就是,1至10月全國商品房銷售面積同比增速回落到10%以下,為8.2%,進入名副其實的一位數時代。而這個變化是歷經了一年半的時間,從去年1至2月36.5%的最高點上,逐步緩慢回落實現的。與此同時,商品住宅銷售面積同比增速更回落至5.6%;商品房和商品住宅銷售額增速也分別回落至12.6%和9.6%的水平。

      自去年“9·30”北京、天津等市啟動樓市新政、拉開本輪樓市調控大幕后,一年多的時間,已有上百城市200余次啟動樓市調控措施。在此過程中,媒體、業界,乃至廣大公眾也不時顯現對調控效果的希望或失望。樂觀者看到的是增速的回落,認為已經取得明顯成效;悲觀者看到的是價格和增速的繼續上行,定性其為越調越漲。然而,時至今日,基于以上兩個方面的變化,應該可以下一個結論,樓市調控確實初見成效了。

      更應該看到的是,目前樓市出現的變化,還僅僅是一個階段性變化的初期,調控效應的顯現也還遠沒有到位。因為經濟運行是有其規律性的;政策調控也是有其滯后性的。早在5年多以前,上一屆政府的后期,曾經啟動了以限購、限貸為主要措施的樓市調控。由于遏制了投資投機性需求,所以調控逐漸取得成效。只是由于一些地方對土地財政的過度依賴,相繼松綁調控措施,加之金融部門又于2015年9月30日起啟動了一系列加杠桿措施,從而為投資投機性購房洞開了方便之門,才使樓市價格和銷售再次暴漲。

      中央明確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,表明了決策層遏制炒房的態度和決心。始自2016年9月30日的本輪調控,在范圍和力度上遠超2012年的那一輪調控,且在限貸、限購的同時,把限售作為重要手段,因此其效應應強于上次調控,并會在未來一段時間持續、更加明顯地顯現出來。

      當調控效果繼續顯現時,必然會對一些地區的經濟增速產生影響。去杠桿和限售遏制了投資投機性需求,也使總需求減弱,終將使價格有所回落,銷售有所下降,一方面影響整體投資規模及速度,另一方面影響相關領域的生產、銷售和服務。這既是過去加杠桿、加大泡沫后必須承受的后果,也是轉換動能、調整結構、轉變增長方式、提高增長質量的機會和時機,絕不能因短時影響速度而放松調控。

      凡是以遏制炒房為主要目的的調控措施,都應納入未來房地產平穩發展的長效機制,長期堅持不動搖。同時要盡快發展新動能新產業新模式新業態,發展戰略性新興產業,發展新能源新環保產業,發展高科技和人工智能,推進傳統產業的更新換代。這樣,即使經濟增速略有回落,但增長質量將會明顯提升,且會在新常態下真正行穩致遠。

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