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    1. 房地產調控 首批拿地的“限價商品房”將上市

      證券日報2017-11-28 14:29

      為更好地落實房地產調控政策,今年以來,北京土地市場推出的住宅地塊,除了建設自住型商品房外,全部實行了“限房價、競地價”的方式,也就是說,土地在出讓的時候,就已經提前限定了未來的銷售價格。近日,首批拿地之后可以銷售的“限房價、競地價”商品房來了,正式準備入市。

      此次即將取得預售許可證開盤銷售的“限房價、競地價”項目共有兩個,都位于北京市房山區良鄉區域。在其中一個項目的售樓處,記者看到,雖然是非周末,但已經有人前來咨詢了。

      據介紹,這兩個項目,在今年2月土地出讓的時候,就已經限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元,且最高銷售單價不得超過每平方米40944元。而周邊在售項目的價格,要比這兩個項目的價格高出近20%。以一套89平方米的小三居戶型來計算,購房總價約350萬。假如購房者是首次購房,按最低首付40%來計算,需要140萬。

      不僅是限制了單價,北京今年不少土地在出讓被限價的同時,還規定了項目70%的部分必須要建設90平方米以內的中小戶型,也就是俗稱的“7090”政策。以記者走訪的這個項目為例,此次銷售的900多套戶型中,絕大多數是中小戶型,60%是89㎡的三居,30%是75㎡的兩居,只有10%是112㎡的三居。

      限定的“房價”是如何計算出來的

      房山這個限價房項目,限定商品住房銷售均價不超過每平方米38994元。其實,今年北京出讓的這些“限房價、競地價”地塊,在地塊出讓的標書中,都明確限定價格具體到了個位數。那么,這個價格到底是怎么算出來的呢?

      據了解,采用“限房價、競地價”模式出讓的地塊,都是由北京市規土委、北京市住建委和屬地有關部門共同會商確定銷售限價。

      這個限定的價格首先是以該出讓地塊周邊的項目均價作為基礎。主要做法是,以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎?紤]到地塊成交到上市需要一年半的周期,以及新房與二手房的價格差異,參比項目以地塊周邊新建商品房項目,或建成年份較新的二手房為主;其次,剔除大戶型、高端住宅項目,參比項目為144平米以下的普通住宅。最終,選定項目后,經加權平均測算出近三個月銷售均價,作為出讓地塊限定價格的基礎。

      同時,限定的價格還要綜合考慮出讓地塊周邊公共配套設施水平等因素,配套設施的有無,會對限定價格的高低產生影響。此外,限定的價格,還要與周邊自住型商品房的價格基本適應。

      據北京市住建委表示,為確保限價政策的有效執行,政策紅利惠及住房需求群體,北京市住建委會同相關部門,會加強項目的建設和銷售管理。確保項目的建設質量和品質。加強引導,嚴格監管,在設計、施工、交易等環節層層把關,確保此類項目的質量、安全符合有關標準,建筑品質與周邊新建普通商品房項目相當。

      未來北京新房絕大多數是“限價房”

      從去年年底開始,“限房價、競地價”首次出現在了北京市的土地出讓過程中。而進入到今年以來,在北京市多輪土地出讓中,只要涉及住宅類用地,“限房價、競地價”都成了必選的方式。

      去年9月30日,北京市出臺《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》,其中明確在嚴控地價的同時,對項目未來房價進行預測,試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施,以便有效控制房地產價格快速上漲。

      在北京市今年出讓的土地中,除了明確為自住型商品房、共有產權住房的土地外,其他住宅用地都明確“限房價、競地價”。這其中,既有遠郊區縣像密云、延慶的地塊,也有近年市場比較火熱的朝陽、豐臺地塊,基本在北京市形成了全面覆蓋。根據初步統計,截至目前,北京土地市場已成交了45宗“限房價、競地價”地塊。按照兩年左右的建設周期來計算,未來兩年,北京商品房市場上,除了共有產權住房和自住型商品房外,上市的絕大多數都將是這類“限房價”的戶型。

      而自從北京今年在土地出讓市場全面實行“限房價 競地價”的模式,成功出讓的“限房價、競地價”地塊,溢價率并不高,以往開發商不停舉牌造就的高價地自此再也沒有出現,企業拿地變得越來越謹慎。

      限價房將拉低市場成交均價

      隨著這些限價房項目的陸續入市,北京商品住宅未來將逐漸進入住宅限價的時代。那么,幾十個項目、上百萬平方米的面積,這么多限價的房子上市,會給市場帶來什么樣的影響呢?

      今年前10月,北京新建住宅簽約20621套,創造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值,同比跌幅達50%。

      在業內人士看來,市場冷淡的同時,限價房作為未來一段時期內北京住宅市場的新標簽,將對整體市場的成交均價形成結構性拉低的效應。

      限價房與其他房子的區別

      說到這種“限房價、競地價”的項目,我們可以簡單以“限價房”來稱呼它。那么,說到它跟北京的兩限房、自住房還有共有產權房到底有什么區別,可能這個問題會困擾到不少人。

      在北京市即將開盤銷售的首批“限房價、競地價”的樓盤現場,記者看到,開發商為了讓不明白政策的購房者能有清楚的認識,甚至特意做了展板。

      這種“限房價、競地價”的項目,與普通商品房其實是一樣的,只要有購房資格,都可以購買。只是開發商在拿地的時候,被規定了每平方米最高的銷售價格和銷售均價。

      而我們以往常說的限價房,也被叫做“兩限房”,即“限套型、限房價”的商品住房,帶有保障性質。它的供應對象必須是本市戶籍符合條件的家庭,像3人以下家庭年收入要在8.8萬元及以下,5年內不得轉讓,滿5年轉讓的要按一定比例繳納土地收益價款。

      自住型商品房2014年開始出現,價格將比周邊商品住房低30%左右,套型以90平方米以下為主,有購房資格的家庭無論是否是本地戶籍,都可以申請購買,未來自住型商品房供應總量的30%要面向非京籍購房家庭。自住型商品房,5年內不得轉讓。滿5年轉讓的,要按照房價差價30%交納土地收益等價款。從今年9月開始,北京市明確,已經入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房都將轉為共有產權住房。

      而今年才出現的共有產權住房,只供應符合條件的無房家庭,購房人與政府指定的代持機構按比例持有房屋產權,產權份額參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定,從50%-95%,一共分為10檔。像北京市首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園,規定個人持有50%產權,政府委托的機構持有剩余50%,個人購買按照每平方米22000元來計算。購買共有產權住房未滿5年的,不許轉讓。買房超過5年,才能轉讓,轉讓的時候,政府持有的部分是不賣的,購房人只能按照市場價格轉讓持有的部分,代持機構有優先購買權。

      限購限貸限售之后 多地開始“限價”

      去年9月份以來,為保證房地產市場平穩健康發展,各地的樓市調控政策不斷涌現,限購、限貸、限售之外,不少城市還推出了限價措施。

      今年1月,深圳(樓盤)出臺政策,要求擬申請預售項目的,其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價,分期開發項目不得高于前一期價格。

      長沙(樓盤),6月份出臺政策,明確六區一縣的新建商品住宅,申請預售許可證的,價格應比照2016年10月的均價來確定。

      南寧,今年5月下發通知,明確有6幅地塊首次采用“限房價、限地價,競產權移交住房”的掛牌方式公開出讓。

      此外,成都、武漢(樓盤)等地,也在土地出讓過程中,明確提出了限價的要求。

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