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    1. 樓市調控取得積極成效 應保持調控連續性

      證券日報2017-12-27 07:38

      “堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居!苯衲暌詠,堅持分類調控、因城因地施策,國家出臺了一系列有針對性的措施穩定市場,房地產調控效應逐步顯現,房價過快上漲勢頭得到有效抑制,投資、投機性需求得到遏制,房地產市場平穩健康發展的長效機制加快推進,市場保持平穩健康發展。

      熱點城市房價過快上漲得到有效抑制

      今年以來,我國繼續采取分類調控、因城施策的房地產調控政策,做好一線城市和熱點二線城市的控房價、防風險,在調控方式上實施限購、限貸、限售、限價等措施,以有效抑制投資投機需求,降低樓市杠桿,同時加大土地和租賃房的供應,加快推進三四線城市的房地產去庫存。

      據中原地產研究中心的統計數據,今年以來,全國各地發布的房地產調控政策累計超過210次,其中僅10月份就有超過25個城市發布了房地產調控有關政策34次,調控政策覆蓋面也從以往的一二線熱點城市向三四線城市進一步擴圍。

      事實上,在房地產調控作用下,今年以來,房地產市場基本保持了平穩健康發展,房價過快上漲勢頭得到有效遏制。國家統計局的數據顯示,10月份,70個大中城市中一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落,二線城市連續11個月回落。熱點城市新房價格環比保持平穩,且以下跌為主。據統計,今年以來,北京房價環比只有兩個月保持小幅上漲,5個月下跌,3個月持平,5月至10月連續6個月沒有上漲;上海房價環比也只有兩個月保持上漲,3個月持平,5個月下跌,3月至9月連續7個月沒有上漲;深圳今年全部為下跌或者持平,其中7個月保持下跌。

      與此同時,相應的投資、銷售量也出現回落,呈現量價齊跌的態勢。全國房地產開發投資增速從今年初的8.9%回落至1月至11月份的7.5%;全國商品房銷售面積同比增速從今年年初的25.1%回落到1月至11月份的7.9%,其中,商品住宅從23.7%回落到5.4%。此外,三四線城市去庫存也取得積極進展,全國商品房待售面積保持下降態勢,11月末達59606萬平方米,比2月末減少10949萬平方米。

      信貸方面,金融機構落實差別化住房信貸政策,信貸流向投資、投機性購房受到嚴格限制,同時大力支持居民自住和進城人群購房需求、房屋租賃市場發展和棚戶區改造。9月末,個人住房貸款余額同比增長26.2%,增速比上季末低4.6個百分點。全國保障性住房開發貸款余額為3.2萬億元,同比增長37.9%,增速較6月末高1.7個百分點。

      國家統計局新聞發言人毛盛勇近日表示,整體來看,一方面,熱點城市及主要城市的房價上漲局面得到了控制;另一方面,成交、投資總體比較平穩,房地產市場當前總體運行比較平穩,調控成效顯著,風險得到初步控制。

      房地產長效機制加快推進

      今年以來,房地產調控長效機制以及購租并舉的住房制度加速推進。統計數據顯示,我國租賃人口預計達1.9億人,租賃市場規模超過萬億元,住房租賃市場發展潛力巨大。不過,也應當看到,目前租賃房源總量不足,市場秩序不夠規范,政策支持體系尚不完善,租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房需求的作用還沒有充分發揮。

      今年4月份,住建部、國土部印發《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》提出,在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市,開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

      7月20日,住建部等九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求,加快推進租賃住房建設,培育和發展住房租賃市場,并選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

      之后,各地租賃政策先后落地,廣州和北京宣布“租購同權”,深圳恢復“土地劃撥”,上海試點“只租不售”。據統計,全國發布租賃政策的城市已超過50個。10月份,國內首單租賃住房房地產信托投資基金(REITs)獲得上海證券交易所審議通過,助推資本市場服務租賃市場。11月底,全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。

      加快推進房地產稅一直是業界廣泛關注的焦點。財政部部長肖捷日前在《黨的報告輔導讀本》中表示,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環節稅費負擔,逐步建立完善的現代房地產稅制度。

      “房產稅的征收將有效抑制炒房現象,防止房價進一步飆升,是建立房地產市場長效機制的重要內容之一!苯煌ㄣy行金融研究中心高級研究員劉學智在接受本報記者采訪時表示。

      中國人民大學重陽金融研究院研究員董希淼對記者表示,房地產稅將提高房地產保有環節的成本,降低其投資屬性,抑制房地產投資性需求,引導房地產回歸為消費品。在營改增的背景下,房地產稅的推出,將拓寬地方政府的收入渠道,使各地的土地政策更加合理;而土地政策是影響整個房地產市場尤其是房地產價格的關鍵因素,應對土地制度進行全局性改革,建立全國統一的土地市場。

      保持調控政策連續性

      加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度;完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。

      董希淼認為,應繼續加強和改善房地產調控,并從金融、土地、財稅等方面采取綜合措施,推動房地產市場長效機制建設邁出實質性步伐。從財稅方面看,房地產稅應該提上議事日程。

      對于明年的房地產調控政策,日前,住建部會同國土部、人民銀行在湖北省武漢市召開的部分省市房地產工作座談會提出,進一步落實地方調控主體責任,堅持分類調控、因城因地施策,堅持調控目標不動搖、力度不放松,保持調控政策的連續性穩定性,切實防范化解房地產市場風險,促進房地產市場平穩健康發展。

      會議提出,要大力發展住房租賃市場,加大對新市民的公租房保障力度,因地制宜發展共有產權住房,繼續推進城鎮棚戶區改造。部分庫存較大的三四線城市和縣城,要結合以人為核心的城鎮化進程,以不加杠桿為原則,有序推進去庫存工作。

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